Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której ta sama nieruchomość należy do kilku osób. Najczęściej powstaje w wyniku dziedziczenia, darowizny lub wspólnego zakupu. Choć bywa funkcjonalna, często staje się źródłem konfliktów, szczególnie gdy właściciele mają rozbieżne cele.

Rodzaje współwłasności

Polskie prawo cywilne rozróżnia dwa podstawowe rodzaje współwłasności:

  • Współwłasność ułamkowa – każdy współwłaściciel ma określony udział (np. 1/2, 1/3). Najczęstsza forma, typowa dla dziedziczenia i zakupu.
  • Współwłasność łączna – bez określonych udziałów, typowa dla małżeńskiej wspólności majątkowej lub majątku wspólnika spółki cywilnej.

Zarząd nieruchomością przy współwłasności

Zasady zarządu zależą od charakteru czynności:

  • Czynności zwykłego zarządu (np. drobne naprawy, dzierżawa na czas krótki) – wymagają zgody większości udziałów (ponad 50%).
  • Czynności przekraczające zwykły zarząd (sprzedaż, długoterminowa dzierżawa, zaciągnięcie kredytu, przebudowa) – wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.

Brak zgody jednego ze współwłaścicieli na ważną czynność blokuje jej realizację. W takim przypadku każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o wydanie zezwolenia na dokonanie czynności.

Koszty i pożytki

Każdy współwłaściciel ma prawo do pożytków z nieruchomości (np. czynszu dzierżawnego) proporcjonalnie do swojego udziału. Każdy jest też zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania (podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, remonty) w proporcji do udziału.

Jak wyjść ze współwłasności?

Istnieje kilka ścieżek zniesienia współwłasności:

1. Umowne zniesienie współwłasności

Najszybsza i najtańsza opcja – wszyscy współwłaściciele zawierają u notariusza umowę o zniesieniu współwłasności. Nieruchomość może zostać:

  • Podzielona fizycznie na oddzielne działki (jeśli podział jest możliwy z uwagi na MPZP i przepisy budowlane)
  • Przyznana jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych
  • Sprzedana, a przychód podzielony proporcjonalnie

2. Sądowe zniesienie współwłasności

Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, każdy z nich może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Sąd może zarządzić podział fizyczny, przyznanie jednemu właścicielowi ze spłatą lub sprzedaż licytacyjną. Postępowanie trwa zazwyczaj kilka miesięcy do kilku lat.

Współwłasność a sprzedaż udziału

Każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział w nieruchomości bez zgody pozostałych (z wyjątkiem nieruchomości rolnych, gdzie mają oni prawo pierwokupu). Kupno udziału przez osobę trzecią może skomplikować sytuację – nowy współwłaściciel ma takie same prawa jak poprzedni.

Podsumowanie

Współwłasność nieruchomości to sytuacja wymagająca dobrej komunikacji i jasnych ustaleń między stronami. Im szybciej rozwiązane zostanie ewentualne nieporozumienie, tym tańsze będzie wyjście ze współwłasności. Zawsze warto próbować drogi polubownej – sądowe zniesienie współwłasności to długa i kosztowna procedura.