Sprzedaż nieruchomości – w tym działek i gruntów – może rodzić obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Warto wiedzieć, w jakich sytuacjach podatek jest należny i jak legalnie go uniknąć lub zminimalizować.

Podstawowa zasada: 5-letni termin

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, sprzedaż nieruchomości jest źródłem przychodu podlegającego opodatkowaniu, jeśli zostanie dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przykład: kupiłeś działkę w marcu 2021 roku. 5 lat liczone jest od końca 2021 roku. Sprzedaż bez podatku możliwa jest dopiero od 1 stycznia 2027 roku.

Ile wynosi podatek?

Stawka podatku wynosi 19% od dochodu (przychód minus koszty uzyskania przychodu). Kosztem uzyskania przychodu jest cena nabycia, koszty notarialne, podatek PCC, a także nakłady poniesione na nieruchomość (np. ogrodzenie, uzbrojenie) – udokumentowane fakturami.

Przykład: kupiłeś działkę za 80 000 zł, sprzedałeś za 120 000 zł. Dochód = 40 000 zł. Podatek = 19% × 40 000 = 7 600 zł.

Kiedy nie płacisz podatku?

Kilka sytuacji zwalnia z podatku lub go eliminuje:

  • Upływ 5 lat – najprostszy sposób. Poczekaj z transakcją.
  • Sprzedaż ze stratą – jeśli sprzedajesz taniej niż kupiłeś, nie ma dochodu, nie ma podatku.
  • Ulga mieszkaniowa – jeśli przychód ze sprzedaży przeznaczysz w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe (zakup mieszkania, domu, działki budowlanej, remont), możesz odliczyć tę kwotę.
  • Nabycie w drodze spadku – od 2019 roku 5-letni termin liczony jest od nabycia przez spadkodawcę (nie od daty dziedziczenia). Jeśli rodzic kupił działkę 10 lat temu, a Ty odziedziczyłeś ją rok temu – możesz sprzedać bez podatku.

Sprzedaż w ramach działalności gospodarczej

Jeśli prowadzisz działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, przychód ze sprzedaży jest traktowany jako przychód z działalności i opodatkowany wg skali lub podatkiem liniowym 19%. Organy podatkowe mogą zakwalifikować sprzedaż jako działalność nawet bez formalnej rejestracji, jeśli transakcje mają charakter zorganizowany i zarobkowy.

Obowiązki formalne

Podatek od sprzedaży nieruchomości rozlicza się w rocznym zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeśli korzystasz z ulgi mieszkaniowej, musisz to wykazać w tym samym zeznaniu.

Podsumowanie

Podatek od sprzedaży nieruchomości można legalnie uniknąć, planując transakcję z wyprzedzeniem lub korzystając z ulgi mieszkaniowej. Kluczowe jest staranne udokumentowanie kosztów nabycia i nakładów. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z doradcą podatkowym – szczególnie przy wysokich kwotach transakcji.