Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy. Określa przeznaczenie każdego terenu na obszarze objętym planem. Przed zakupem działki jest to absolutnie kluczowy dokument, który może diametralnie zmienić Twoją ocenę wartości nieruchomości.

Jak sprawdzić MPZP?

Każda gmina ma obowiązek udostępnienia MPZP. Możesz go znaleźć w kilku miejscach:

  • Biuletyn Informacji Publicznej (BIP) gminy – szukaj zakładki „Planowanie przestrzenne"
  • Portal geoportal.gov.pl – warstwa „Przeznaczenie terenów"
  • Osobiście w urzędzie gminy – możesz też zamówić wypis i wyrys z MPZP (koszt ok. 30–100 zł)

Podstawowe symbole w MPZP

Oznaczenia w planach nie są w Polsce całkowicie ujednolicone (każda gmina może stosować własne), ale większość gmin korzysta ze standardowych skrótów:

  • MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
  • MNL – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w otoczeniu lasów
  • MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
  • ML – zabudowa letniskowa
  • U – tereny usług (usługi komercyjne, biurowe)
  • UC – usługi komercyjne i handel
  • P – tereny produkcyjne i przemysłowe
  • PU – tereny produkcyjno-usługowe
  • R – tereny rolnicze (zakaz zabudowy)
  • ZL – tereny lasów
  • ZP – zieleń parkowa i urządzona
  • ZN – zieleń naturalna, tereny chronione
  • WS – tereny wód powierzchniowych
  • KD – tereny komunikacyjne (drogi)

Co jeszcze warto sprawdzić w MPZP?

Sam symbol przeznaczenia to nie wszystko. W planie znajdziesz też szczegółowe ustalenia, które mogą mocno ograniczyć lub rozszerzyć możliwości zabudowy:

  • Wskaźnik intensywności zabudowy – ile metrów kwadratowych możesz wybudować
  • Procent powierzchni biologicznie czynnej – ile terenu musi pozostać „zielone"
  • Maksymalna wysokość zabudowy – ile kondygnacji lub metrów
  • Linia zabudowy – minimalna odległość budynku od granicy działki lub drogi
  • Forma dachu – niektóre plany narzucają kąt nachylenia dachu lub jego pokrycie

Co jeśli nie ma MPZP?

Gdy gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego (a w Polsce brakuje go dla ok. 30% terenów), decyzje budowlane wydawane są na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

WZ to mniej pewna ścieżka – zależy od oceny urzędnika, sąsiednich zabudowań (zasada dobrego sąsiedztwa) i innych czynników. Może być odmówiona. Przy zakupie działki bez MPZP zawsze warto sprawdzić, czy WZ w ogóle jest możliwa do uzyskania.

Podsumowanie

MPZP to jeden z pierwszych dokumentów, jakie musisz sprawdzić przed zakupem działki. Może być Twoim sprzymierzeńcem (potwierdza możliwość zabudowy) lub sygnałem ostrzegawczym (np. R lub ZL oznacza brak możliwości budowy domu). Nigdy nie kupuj działki „na słowo" sprzedającego – zawsze weryfikuj przeznaczenie w oficjalnych dokumentach.