Transformacja energetyczna i rosnące ceny energii napędzają ogromny popyt na grunty pod farmy fotowoltaiczne. Właściciele odpowiednich działek mogą liczyć na długoterminowe umowy dzierżawy przynoszące stabilny, pasywny dochód przez 25–30 lat.

Wymagania dla działki pod instalację PV

Nie każda działka nadaje się pod farmę fotowoltaiczną. Kluczowe kryteria oceny:

  • Powierzchnia: minimum 1–2 ha dla małych instalacji prosumenckich, 5–10 ha dla instalacji komercyjnych, 20+ ha dla dużych farm.
  • Ekspozycja i ukształtowanie terenu: optimum to płaski lub lekko nachylony teren w kierunku południowym. Zacienienie przez lasy, budynki czy wzniesienia znacznie obniża wydajność.
  • Klasa gruntu: preferowane grunty klas IV–VI lub nieużytki (łatwiej uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia). Grunty klas I–III są praktycznie wyłączone z inwestycji PV.
  • Odległość od sieci energetycznej: kluczowy czynnik kosztowy. Bliskość linii 15 kV (do ok. 1 km) lub 110 kV pozwala znacząco obniżyć koszty przyłączenia.
  • Dostęp do drogi: wymagany dostęp dla ciężkiego sprzętu podczas budowy.

Warunki dzierżawy – ile możesz zarobić?

Firmy inwestujące w fotowoltaikę oferują zazwyczaj długoterminowe umowy dzierżawy. Typowe warunki:

  • Okres dzierżawy: 25–30 lat z opcją przedłużenia
  • Czynsz dzierżawny: 3 000–12 000 zł rocznie za hektar w zależności od lokalizacji, warunków przyłączeniowych i powierzchni
  • Indeksacja: czynsz zazwyczaj indeksowany o wskaźnik inflacji (CPI)
  • Jednorazowa premia: część firm wypłaca dodatkowe wynagrodzenie przy podpisaniu umowy lub oddaniu instalacji do użytku

Procedura inwestycyjna – na co przygotować właściciela?

Proces od podpisania umowy dzierżawy do uruchomienia farmy jest długi i skomplikowany. Etapy po stronie inwestora:

  • Badania gruntowe i wiatrowe
  • Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (do 2 lat)
  • Zmiana przeznaczenia gruntu w MPZP (jeśli konieczna)
  • Warunki przyłączenia do sieci (Operator Systemu Dystrybucji)
  • Pozwolenie na budowę
  • Budowa i odbiór instalacji

Cała procedura trwa zazwyczaj 3–5 lat. W tym czasie właściciel często otrzymuje symboliczny czynsz za opcję dzierżawy, a pełny czynsz startuje z momentem uruchomienia instalacji.

Na co uważać przy podpisywaniu umowy?

Umowy dzierżawy pod PV to złożone dokumenty. Zwróć szczególną uwagę na:

  • Zapisy o podwykonawcach i cesji umowy (czy możesz stracić rzetelnego inwestora na rzecz nieznanego podmiotu)
  • Warunki przedterminowego rozwiązania umowy
  • Zapisy dotyczące rekultywacji terenu po zakończeniu dzierżawy
  • Odpowiedzialność za szkody wyrządzone podczas budowy

Podsumowanie

Grunty pod fotowoltaikę to atrakcyjna opcja dla właścicieli słabszych gruntów rolnych lub nieużytków. Regularne przychody przez 25+ lat mogą wielokrotnie przewyższyć wartość dochodu z tradycyjnej dzierżawy rolnej. Kluczem jest staranne sprawdzenie inwestora i umowy – warto skorzystać z pomocy prawnika przed podpisaniem.