Dzierżawa gruntów rolnych to rozwiązanie, które pozwala właścicielowi czerpać regularny dochód z ziemi bez konieczności jej sprzedaży. Dla dzierżawcy to z kolei sposób na powiększenie areału bez angażowania dużego kapitału. Kluczem do udanej dzierżawy jest dobrze skonstruowana umowa.

Podstawy prawne dzierżawy

Dzierżawa gruntów rolnych regulowana jest przepisami Kodeksu cywilnego (art. 693–709 KC) oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Umowa dzierżawy powinna być sporządzona na piśmie – choć ustna też jest ważna, forma pisemna jest niezbędna dla dochodzenia roszczeń i zachowania prawa pierwokupu.

Co musi zawierać umowa?

Dobra umowa dzierżawy gruntu rolnego powinna zawierać:

  • Precyzyjne oznaczenie przedmiotu dzierżawy – numer działki, obręb, powierzchnia, numer KW
  • Okres dzierżawy – czas oznaczony lub nieoznaczony; w rolnictwie typowe są umowy na 3, 5 lub 10 lat
  • Czynsz dzierżawny – wysokość, forma (pieniężna lub w naturze), termin i sposób płatności
  • Cel dzierżawy – np. produkcja rolna, uprawa określonych roślin, photovoltaika
  • Prawa i obowiązki dzierżawcy – zakres dopuszczalnych prac agrotechnicznych, zakaz poddzierżawy
  • Stan przekazania i zwrotu – opis stanu gruntu na początku i warunki zwrotu
  • Warunki wypowiedzenia i rozwiązania umowy

Jaki czynsz jest właściwy?

Czynsz dzierżawny za grunty rolne ustalany jest zazwyczaj w odniesieniu do lokalnych stawek rynkowych. Orientacyjne stawki w 2024 roku:

  • Grunty klasy I–III: 600–1 500 zł/ha/rok (zależnie od regionu)
  • Grunty klasy IV: 200–600 zł/ha/rok
  • Grunty klasy V–VI i nieużytki: 50–200 zł/ha/rok
  • Dla porównania: dzierżawa pod fotowoltaikę 3 000–12 000 zł/ha/rok

Czynsz może być ustalony w pieniądzu lub w naturze (np. określona ilość ziarna). Coraz popularniejsza jest indeksacja czynszu o wskaźnik inflacji (CPI).

Dzierżawa a prawo pierwokupu KOWR

Jeśli zdecydujesz się sprzedać dzierżawioną nieruchomość, dzierżawca (jeśli dzierżawi grunt co najmniej 3 lata) ma ustawowe prawo pierwokupu. Musisz go poinformować o warunkach sprzedaży – ma on miesiąc na skorzystanie z tego prawa.

Poza tym, KOWR również może skorzystać z prawa pierwokupu (patrz: artykuł o sprzedaży działki rolnej). Łańcuch uprawnień jest więc: najpierw dzierżawca, potem KOWR.

Rejestracja umowy dzierżawy

Aby umowa dzierżawy była skuteczna wobec nabywcy nieruchomości (tj. nowy właściciel musi respektować dzierżawę), powinna być wpisana do działu III księgi wieczystej. Bez wpisu nowy właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów.

Rejestracja w KOWR jest wymagana do zachowania prawa pierwokupu przez dzierżawcę – bez zgłoszenia dzierżawca może stracić to uprawnienie.

Na co uważać?

  • Zbyt długi okres dzierżawy bez mechanizmu aktualizacji czynszu może znacząco obniżyć realne przychody
  • Brak zakazu poddzierżawy może skutkować utratą kontroli nad tym, kto faktycznie użytkuje grunt
  • Brak precyzyjnych zapisów o stanie zwrotu może prowadzić do sporów o rekultywację
  • Umowa ustna nie daje ochrony przed nabywcą nieruchomości

Podsumowanie

Dobrze napisana umowa dzierżawy chroni interesy obu stron i minimalizuje ryzyko sporów. Warto poświęcić czas i ewentualnie skorzystać z pomocy prawnika przy sporządzeniu umowy – szczególnie przy długoterminowych kontraktach lub dużych areałach. Dzierżawa to efektywny sposób na zarabianie na ziemi bez jej sprzedaży.